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<< 재개발사업의 이모저모 >>

일정 구역 안의 토지 이용도를 높이기 위해 합리적이고 효율적인 고도 이용을 추진, 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하여 향상된 도시기능을 회복하기 위한 사업이다.

재개발 사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 의미한다.


지난 2002년 7월부터 주택건설촉진법과 도시개발법으로 각각 분리돼 오던 재건축과 재개발 사업이 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 통합, 운영되고 있다.

이전까지 재건축 사업은 주로 노후 공동주택 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 등 민간주도의 성격이 강했다.

반면 재개발은 전반적으로 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 데 주력했다.

한마디로 노후도심 활성화를 목표로 이뤄지는 관(官)주도의 사업이었다.그러나 2002년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행 이후부터는 재건축과 재개발 모두 정비기본계획을 수립하도록 하고 있다.

또 이처럼 기본계획에 올라 있는 정비대상구역들은 향후 시의회심의를 거쳐 구역지정을 받아야만 사업추진이 가능하다.

이에 따라 구역지정절차를 따로 거칠 필요가 없던 재건축 사업도 정비기본계획수립을 해야만 사업추진이 가능하고, 건축 연면적 증가분에 따라 임대아파트 건립이 의무화됐다.

이는 재건축 사업의 공공성을 강화해 고분양가 책정에 따른 주변 아파트 값 상승을 막고, 무분별한 사업추진을 막으려는 포석으로 해석된다.

한편 정부는 기반시설부담금제도를 신설해 재건축, 재개발사업 시행자에게 도로, 공원, 학교 등 기반시설 설치에 따른 표준공사비와 주변 용지매입비용을 더해 산출된 원단위비용을 기초로 부담금을 부과하는 방안을 추진하고 있다.

아울러 2006년 1월 1일 이후부터 관리처분인가가 나는 재건축, 재개발 조합원 입주권의 경우 세법상 주택으로 간주돼, 멸실 이후 분양권 취급을 받던 기존 혜택을 누릴 수 없게 됐다.


재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러 가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다.

특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익 비례율, 단지 규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다.

그런데 이들 요인 가운데 어느 한 가지만 충족됐다고 해서 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다.

가령 사업추진 속도가 빠른 구역이라도 매입한 땅의 감정평가액이 낮거나 교통여건이 나쁘다면 투자가치가 좋을 리 없기 때문이다. 따라서 아래의 요소들을 모두 감안하여 재개발 지분을 매입해야 한다.


첫째, 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다.
재개발 사업은 사업기간이 길고,여러 단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진 곳곳에 돌발 변수가 많다.

때문에 사업에 소요되는 기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많다. 사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.


둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
감정평가액에 의해서 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다.

재개발 구역 내에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가액이 달라진다.

감정평가액이 높게 나오는 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다.

감정평가액이 높은 곳을 고르는 또 하나의 방법은 공시지가를 알아보는 것이다. 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 일단 공시지가가 높은 곳은 감정평가액도 높다고 생각하면 된다.


셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.
개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국.공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다.

사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국.공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 조합원수와 세입자수가 적으면 일반 분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익 비례율이 높아진다.


넷째, 넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다.

재개발 구역은 전용면적 25.7평 이하 주택을 전체 조합주택수의 80%이상 건설해야 하며 전용면적 18평 이하 주택을 전체 건립세대수의 50%이상 건축해야 한다.

따라서 전용면적 25.8평을 초과하는 중대형 아파트는 전체 가구수의 20%이내에서 건축할 수 있다. 그런데 최대평형은 50%이내에서 조합원에게 공급되므로 최대평형을 분양 받을 수 있는 조합원 수는 제한되어 있다.

예컨대, 최대평형이 500가구 공급되면 이 가운데 250가구만 조합원에게 분양된다. 이처럼 최대평형 입주대상자가 제한되어 있기 때문에 구역 내에 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 쉽지 않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 좋다.


다섯째, 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다.

통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다.

또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.


여섯째, 이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다.
이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집 마련이 가능하기 때문이다.

그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간 동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다.

따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다.

한편 이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면, 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다.


일곱째, 교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다.

나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다.

이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다.



재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 한 두 가지가 아니다.

적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져 있다고 할 수 있다. 그 다음 숙지하고 있어야 할 점이 해당 물건 감정평가액 예상 및 조합원 평형별 배정순위, 매매타이밍 포착이다.


투자자는 구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도
실수요자는 추가부담금 확정되는 관리처분인가 때 매입
지분을 매입하기 전에 우선 투자자 입장인지, 실수요 입장인지 목적을 분명히 해야 매매 타이밍을 가늠할 수 있다.

일반적으로 재개발 지분 시세는 구역이 지정&#51902;고시된 이후 꾸준히 상승해 사업시행 인가를 받고 철거가 진행되면서 이주비가 지급될 무렵에 최고치를 기록한다.


투자자는 재개발 구역지정 단계에 매입해서 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는 것을 고려해 볼 수가 있다.


재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다.

또한 전세를 안고 지분을 싸게 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길기 때문에 금융비용이 만만치 않다.


그러므로 지분을 계속 보유하는 것보다 구역지정 전에 매입했을 경우 사업시행단계나 관리처분단계에 파는 것이 바람직하다.

이 후 또 한번의 투자기회를 노릴 수 있는데 사업시행인가 전이나 이후에 이루어지는 이주비 지급 시기에 지분을 매입하면 초기투자비용을 줄일 수 있기 때문이다.

사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라지므로 구역지정단계에서 발생하는 사업장기화에 따른 금융비용을 줄일 수 있다.


재개발 관련 부동산 전문가는 실수요자가 재개발 구역을 매입하는 경우 추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에 매입할 것을 권유한다.

지분 가격이 오른 만큼 수익은 떨어지지만 총 투자비용이 정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전하다는 것이 이유다. 관리처분인가 전에 매입을 해 동호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이 당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다.


매입 전 구역에 대해 서울시 및 구청에 반드시 문의
지분은 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입해야 재개발 구역을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한 구역을 골라야 한다.

이를 파악하기 위해서는 추진위원회나 조합을 방문해 주민동의율, 사업추진사항 등을 점검해 봐야 한다. 또한 현지 실정을 잘 파악하는 중개업소를 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임, 향후 발전가능성 등에 대해 문의해 보는 것이 좋다.


추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기 때문에 초기시점에 투자할 경우 가장 유의해야 할 부분이다.

재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 서울시청과 구청에 문의하면 된다.지분을 매입할 때는 감정평가액을 높게 받을 수 있는 지분을 고를 줄 아는 안목이 필요하다.


지분은 물건별로 큰 가격차이 없이 비슷한 시세를 형성하기 때문에 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다.

또한 매입하려는 지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로 대형평형에 입주할 수 있는 지분일수록 수익성이 높기 때문에 메리트가 크다.


한편 지분 감정평가액이 비슷한 조합원 수가 많으면 대형평형 배정 가능성과 로얄동, 로얄층 당첨 확률이 낮아진다는 점에 유의해야 한다.

매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡는 것도 양도세와 관련해 놓치지 말아야 할 중요 부분이다.

인가 이전까지 해당 지분은 종전토지로 취급되다가 인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다.

따라서 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 실거래가액으로 계산돼 인가시점을 전후해 수천 만원의 세액 차이가 나기 때문이다.

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